相比禅城，这些年南海的房价整体跌幅明显更大凯狮优配，主要是过度炒作的板块较多，投资客扎堆，外加边缘镇街的天量供应，对比最高峰已有腰斩价。
性价比是跌出来的，有部分板块房价几乎探底了，但也有部分供应量过大且综合配套不完善的板块，恐怕还守不住，不过早买早享受吧。
南海7镇街，基本上丹灶、西樵、九江可以不用在本文讨论了，本文主要梳理桂城、大沥、狮山、里水四个镇街部分板块。
桂城的分化行情超乎想象
最头部的永远是千灯湖，在佛山楼市的段位无需多言。但它有站稳佛山房价之巅的顶豪盘，也有甚至卖不过禅桂非核心区的拉胯二手盘。
新房方面，千灯湖核心目前有3个改善、豪宅选择。
招商华玺是独一档的存在，一期几乎售罄，二期产品力更强：全2梯2户非超高层板楼、客厅6.3米挑高、新规户型设计、南北视野无遮挡...
不过二期占地面积不大，只有3栋楼，100多户，但胜在园林做得非常精致。算是我在佛山见过的mini盘里的no.1。
万科瑧府一期也尾声，受万科爆雷影响，二期进度很慢。跟招商华玺二期比，定位和逼格都有差距，不过园林更大一些，单价更低。
宏宇城市广场在桂城城区核心，主打的139、168、196平改善产品，全部超新规产品，目前呈现的展示面其实不多，开发商似乎也不着急。
石啃在桂城南部，以前没啥存在感，这两年异军突起。
它在禅桂交界，目前最大短板是教育资源，但金铂商圈和多个开发商的进驻，让它崛起了。
目前石啃仅一盘在售，还有两个新盘待字闺中。
保利琅悦作为新规鼻祖，去化一直不错，价格平稳。如今东区所有楼栋已经加推完，大概率年底能清盘，明年卖西区。
招商青云台是下半年重磅项目之一，30%阳台的新规产品，预计首推1/6座，主打123-168㎡，目前在金铂天地等商场开放展点，蓝城进度比较慢。
叠滘
这里挨着千灯湖，一直被开发商当千灯湖宣传，其实也不为过。曾经靠着28号线+桂江系的教育等利好，房价炒飞了。
但该区域挨着海八路，佛山汽车产业带，从居住舒适度还有提升空间。
越秀最大的痛点是海八路和南海大道交汇桂江立交的车噪问题，基本上去看房，都能直观感受到。
不过价格包容一切，城北的价格可以买到千灯湖，还要啥自行车。
而时代灯湖天境已经快售罄，目前仅剩少量尾货现楼在售，性价比低。
三山新城凯狮优配
作为桂城亲儿子，三山新城在教育、环境和产业，用力很猛。但因为和广州之间的交通推进较慢，入住率也还没起来。
但金子总会发光，虽然产业需要时间培育、交通规划需要时间兑现，但三山新城被官方的偏爱一直都在。
比如每个楼盘基本能实现家门口入学，几乎其它新城都做不到。
三山新城已经有4年没拍地，目前在售都是卖了几年的老面孔，不过价格对比高峰期几乎腰斩。
之前桂城出了限价政策，网签价格不得低于1.8万/㎡，但部分项目会额外赠送一些东西补贴房价。
不过该盘的位置比较差，周边依旧有大片绿油油，生活可能不太便捷，还受门口2号线的影响较大，优势就是楼下有九年一贯制学校，接送非常方便。
万科璞悦山顶着地王的名头入市，不过相当憋屈，可谓一波三折，原本主打大面积的C区也不得调整规划改成小面积产品，如今特价150万起。
保利华侨城云禧已经在清尾阶段，优势是现楼+体育馆、云之丘乐园，最近还爆出劲爆特价房源，单价1.65-1.68万，还能突破限价正常网签。
映月新城
也是平洲，这些年来变化真不大，村居、低效厂房多，城市界面美化太慢。
从买房的角度看，从当下到未来，平洲最拿得出手的配套是教育，这也是桂城操盘能力的体现，平洲有村居及老社区聚集，生活配套和人气比三山好。
当前平洲共6盘在售，供应量较大，从刚需到大平层均有，丰俭由人。
如果想要改善产品可以重点关注保利3盘，不过三个盘各有优缺点，其中保利和著最便宜，不过该盘园林比较小，周边有城中村。
保利映月湖天珺定位最高、景观最好的B区，面积以豪宅为主，不过价格已低过之前A区。
保利天汇蹭千灯湖最严重盘，地段位置跟千灯湖旧改双子星肯定没得比，周边整体面貌依旧不太入眼，好在楼下就是配建的学校。
刚需群体可以看看越秀星汇文翰以及广雅院，前者目前已经是准现楼的状态，产品力相当不错，而且能读隔壁保利配建的学校，不过外部配套和面貌的硬伤明显。
后者作为平洲板块唯一一个爆雷盘，它是幸运的，有国资接手，让它平安落地，如今也是卖到现楼/准线楼，不过硬伤非常明显--近一环。
映月湖壹号是映月新城最晚的豪宅盘，有出色的产品力，但却生不逢时，错过了映月湖的红利期，去化比较吃力。
灯湖北板块
千灯湖过河的大沥地界，房价一直向千灯湖靠拢。但当下面貌和配套还在画饼阶段，早前南海之眼正式官宣动工，整个工期需要11年。
如果给大沥足够时间凯狮优配，灯湖北相比千灯湖，的确能呈现出青出于蓝而胜于蓝之相。但能不能顺利，咱也不好说。
目前灯湖北+大沥城区共有7个盘在售，其中灯湖北主要以改善以及豪宅产品为主，刚需只能往大沥城区选。
其中建发两兄弟+保利天瓒均有南向无敌江景，直望千灯湖城市景观，视野非常好，户户无遮挡望江。
不过这三个北侧均有大片村屋，南海之眼也将会持续很长一段时间。
缦云作为建发绝对的扛鼎之作，晋级佛山豪宅第一梯队没有悬念，如今卖一年多，仅剩百来套房源。
而天峯跟天瓒的去化就要慢一些，天峯由于货量不多，销售进度不紧不慢，不过价格下调过几次。
天瓒原本调性拉得老高，各种世界大师团队输出，一副睥睨天下的姿态，但去化一直不理想就立马求助贝壳渠道，最近也加推双子塔楼王，带私家泳池。
天珺属于是当前灯湖中轴上跨度最长、门槛最低的项目，体量非常大，如今一期基本售罄交付，二期面积相对亲民，而且还是新规，价格对比一期也降了一些。
三堂院位置比较差，距离南海之眼或大沥城区都不近，而且挨着广佛新干线，但胜在价格便宜，隔壁有新建初中也方便。
正升华府位于大沥老城区，周边烟火气非常浓，而且交标还行，价格相对灯湖北便宜许多，周边面貌还过得去。
里水板块
优势是足够临广，广州客真是扎堆的存在，尤其是广州荔湾、白云、越秀等地专业市场从业人员。
但这些年，佛山财政对于里水的各种民生配套支持，确实是不够的，虽然它土地贡献比较强大，但城市配套真的不突出。
里水的楼盘多沿着里水大道而建，让人感觉10年来，城市面貌都没有太大变化，除了多了些楼盘。反而金沙洲里头，看着更像城市的感觉。
里水的供应量一直都比较大，目前就有6盘在售，基本都主打刚需/刚改产品。
新希望金沙公馆靠近里水城区，隔壁永润广场，烟火气足，东侧在建里水有轨电车站点，距离幼儿园小学也很近，目前还剩少量现楼尾货，价格也非常亲民。
宏宇已经卖了很多年，如今现楼，与金沙洲隔河相望，门口就是珠江支流。而且该盘入住率非常高，底商丰富，还自带一个小商业体，而且价格便宜，差不多是里水金沙洲一带单价最低的盘。
龙光以及远洋开发商均爆过雷，如今算是平安落地，两盘挨着里水老城区，生活还算方便，而且到对应学校接送也不远，不过周边整体面貌一般。
美的滨湖学府主打景观资源，楼下就是碧湖，步行800米可达里水嘉洲广场，生活配套比较便利，小高层楼栋密度低。
狮山博爱湖板块
如果以GDP来算，非狮山莫属，它是佛山GDP最高的镇，工业总产值和北滘在佛山属于遥遥领先。
2017年就成为全国首个GDP破千亿的镇，那时也是狮山楼市火爆的开始，当时狮山要做“广佛副中心”的呐喊震耳欲聋。
坊间各种传言南海区政府要搬去狮山了，28号线直通狮山，博爱湖也喊出了“下一个千灯湖”的口号......不过画的饼很多都难以兑现。
目前狮山博爱湖的新盘共5个，彼此定位也差异明显。
湖光里是狮山最顶的改善豪宅盘，在博爱湖南湖中心位置，不靠大马路，景观、环境资源相当优越，主打别墅+大平层，低密度，价格媲美桂城。
越秀目前仅剩少量现楼单位，小三房仅剩几套天底层，大面积选择稍多，相比湖光里，越秀定位当然更低，但价格更亲民，所见即所得。
致美家园以及美立方南苑同属一个开发商，前者位于博爱湖旁，越临湖面积越大，单价越贵，刚改四房13xxx起，望湖大平层毛坯能卖到2.8万。
后者不管是户型还是外立面都停留在10年前，因此销售非常惨淡，如今单价也是博爱湖片区最便宜。
罗村板块
从区位上，罗村临近禅桂，有全程无红绿灯的桂丹路和广州相连，能拉来外部购买力。
曾经佛山非限购区的扛把子，禅桂后花园。但现在这名号荡然无存，罗村的基础教育也一直挺紧张。
目前罗村仅有2个新盘在售。
滨江金茂悦如今小面积三房基本已经售罄，108㎡的四房低楼层大概110万左右。据说另外一块地，不建了，难受。
越秀阅湖台如今93㎡三房特价做到110万左右，虽然便宜，但硬伤也明显。不止项目靠近佛山机场，小户型还靠近禅西大道及广佛肇城际。
南海除开以上4镇街，其它镇街的房地产市场关注度太低，几乎没有任何规划故事可讲。
有的镇，估计佛山人半辈子都不会去一次。当地房地产市场，显得相当封闭。当然，顺德有些镇也如此。
但南海镇上制造业发达，购买力还是很强的，但外流到禅桂也多。
外区家庭买南海，有相当部分冲着“佛山教育看南海，南海教育看桂城”去的。其它3镇街除了少部分广州客，都得靠地缘购买力。
南海整体教育实力相对均匀也最强，至少在应付应试教育方面很出色，内卷程度亦如是。
从某种意义上来说，南海靠做强公立教育，吸走了佛山不少中产家庭，很多是年富力强的改善群体，但未来教育吸引力会减弱。
南海幅员辽阔，每个镇街配套、价格差异大，如果此刻你面临南海买房选筹困惑，那就咨询我们吧。
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