
相比禅城,这些年南海的房价整体跌幅明显更大凯狮优配,主要是过度炒作的板块较多,投资客扎堆,外加边缘镇街的天量供应,对比最高峰已有腰斩价。
性价比是跌出来的,有部分板块房价几乎探底了,但也有部分供应量过大且综合配套不完善的板块,恐怕还守不住,不过早买早享受吧。
南海7镇街,基本上丹灶、西樵、九江可以不用在本文讨论了,本文主要梳理桂城、大沥、狮山、里水四个镇街部分板块。
桂城的分化行情超乎想象
最头部的永远是千灯湖,在佛山楼市的段位无需多言。但它有站稳佛山房价之巅的顶豪盘,也有甚至卖不过禅桂非核心区的拉胯二手盘。

新房方面,千灯湖核心目前有3个改善、豪宅选择。

招商华玺是独一档的存在,一期几乎售罄,二期产品力更强:全2梯2户非超高层板楼、客厅6.3米挑高、新规户型设计、南北视野无遮挡...
不过二期占地面积不大,只有3栋楼,100多户,但胜在园林做得非常精致。算是我在佛山见过的mini盘里的no.1。

万科瑧府一期也尾声,受万科爆雷影响,二期进度很慢。跟招商华玺二期比,定位和逼格都有差距,不过园林更大一些,单价更低。

宏宇城市广场在桂城城区核心,主打的139、168、196平改善产品,全部超新规产品,目前呈现的展示面其实不多,开发商似乎也不着急。

石啃在桂城南部,以前没啥存在感,这两年异军突起。
它在禅桂交界,目前最大短板是教育资源,但金铂商圈和多个开发商的进驻,让它崛起了。

目前石啃仅一盘在售,还有两个新盘待字闺中。

保利琅悦作为新规鼻祖,去化一直不错,价格平稳。如今东区所有楼栋已经加推完,大概率年底能清盘,明年卖西区。

招商青云台是下半年重磅项目之一,30%阳台的新规产品,预计首推1/6座,主打123-168㎡,目前在金铂天地等商场开放展点,蓝城进度比较慢。
叠滘
这里挨着千灯湖,一直被开发商当千灯湖宣传,其实也不为过。曾经靠着28号线+桂江系的教育等利好,房价炒飞了。

但该区域挨着海八路,佛山汽车产业带,从居住舒适度还有提升空间。

越秀最大的痛点是海八路和南海大道交汇桂江立交的车噪问题,基本上去看房,都能直观感受到。
不过价格包容一切,城北的价格可以买到千灯湖,还要啥自行车。
而时代灯湖天境已经快售罄,目前仅剩少量尾货现楼在售,性价比低。
三山新城凯狮优配
作为桂城亲儿子,三山新城在教育、环境和产业,用力很猛。但因为和广州之间的交通推进较慢,入住率也还没起来。

但金子总会发光,虽然产业需要时间培育、交通规划需要时间兑现,但三山新城被官方的偏爱一直都在。
比如每个楼盘基本能实现家门口入学,几乎其它新城都做不到。
三山新城已经有4年没拍地,目前在售都是卖了几年的老面孔,不过价格对比高峰期几乎腰斩。

之前桂城出了限价政策,网签价格不得低于1.8万/㎡,但部分项目会额外赠送一些东西补贴房价。

不过该盘的位置比较差,周边依旧有大片绿油油,生活可能不太便捷,还受门口2号线的影响较大,优势就是楼下有九年一贯制学校,接送非常方便。
万科璞悦山顶着地王的名头入市,不过相当憋屈,可谓一波三折,原本主打大面积的C区也不得调整规划改成小面积产品,如今特价150万起。

保利华侨城云禧已经在清尾阶段,优势是现楼+体育馆、云之丘乐园,最近还爆出劲爆特价房源,单价1.65-1.68万,还能突破限价正常网签。
映月新城
也是平洲,这些年来变化真不大,村居、低效厂房多,城市界面美化太慢。
从买房的角度看,从当下到未来,平洲最拿得出手的配套是教育,这也是桂城操盘能力的体现,平洲有村居及老社区聚集,生活配套和人气比三山好。

当前平洲共6盘在售,供应量较大,从刚需到大平层均有,丰俭由人。

如果想要改善产品可以重点关注保利3盘,不过三个盘各有优缺点,其中保利和著最便宜,不过该盘园林比较小,周边有城中村。
保利映月湖天珺定位最高、景观最好的B区,面积以豪宅为主,不过价格已低过之前A区。

保利天汇蹭千灯湖最严重盘,地段位置跟千灯湖旧改双子星肯定没得比,周边整体面貌依旧不太入眼,好在楼下就是配建的学校。

刚需群体可以看看越秀星汇文翰以及广雅院,前者目前已经是准现楼的状态,产品力相当不错,而且能读隔壁保利配建的学校,不过外部配套和面貌的硬伤明显。

后者作为平洲板块唯一一个爆雷盘,它是幸运的,有国资接手,让它平安落地,如今也是卖到现楼/准线楼,不过硬伤非常明显--近一环。
映月湖壹号是映月新城最晚的豪宅盘,有出色的产品力,但却生不逢时,错过了映月湖的红利期,去化比较吃力。

灯湖北板块
千灯湖过河的大沥地界,房价一直向千灯湖靠拢。但当下面貌和配套还在画饼阶段,早前南海之眼正式官宣动工,整个工期需要11年。

如果给大沥足够时间凯狮优配,灯湖北相比千灯湖,的确能呈现出青出于蓝而胜于蓝之相。但能不能顺利,咱也不好说。
目前灯湖北+大沥城区共有7个盘在售,其中灯湖北主要以改善以及豪宅产品为主,刚需只能往大沥城区选。

其中建发两兄弟+保利天瓒均有南向无敌江景,直望千灯湖城市景观,视野非常好,户户无遮挡望江。
不过这三个北侧均有大片村屋,南海之眼也将会持续很长一段时间。
缦云作为建发绝对的扛鼎之作,晋级佛山豪宅第一梯队没有悬念,如今卖一年多,仅剩百来套房源。

而天峯跟天瓒的去化就要慢一些,天峯由于货量不多,销售进度不紧不慢,不过价格下调过几次。
天瓒原本调性拉得老高,各种世界大师团队输出,一副睥睨天下的姿态,但去化一直不理想就立马求助贝壳渠道,最近也加推双子塔楼王,带私家泳池。

天珺属于是当前灯湖中轴上跨度最长、门槛最低的项目,体量非常大,如今一期基本售罄交付,二期面积相对亲民,而且还是新规,价格对比一期也降了一些。

三堂院位置比较差,距离南海之眼或大沥城区都不近,而且挨着广佛新干线,但胜在价格便宜,隔壁有新建初中也方便。
正升华府位于大沥老城区,周边烟火气非常浓,而且交标还行,价格相对灯湖北便宜许多,周边面貌还过得去。

里水板块
优势是足够临广,广州客真是扎堆的存在,尤其是广州荔湾、白云、越秀等地专业市场从业人员。
但这些年,佛山财政对于里水的各种民生配套支持,确实是不够的,虽然它土地贡献比较强大,但城市配套真的不突出。

里水的楼盘多沿着里水大道而建,让人感觉10年来,城市面貌都没有太大变化,除了多了些楼盘。反而金沙洲里头,看着更像城市的感觉。
里水的供应量一直都比较大,目前就有6盘在售,基本都主打刚需/刚改产品。

新希望金沙公馆靠近里水城区,隔壁永润广场,烟火气足,东侧在建里水有轨电车站点,距离幼儿园小学也很近,目前还剩少量现楼尾货,价格也非常亲民。
宏宇已经卖了很多年,如今现楼,与金沙洲隔河相望,门口就是珠江支流。而且该盘入住率非常高,底商丰富,还自带一个小商业体,而且价格便宜,差不多是里水金沙洲一带单价最低的盘。

龙光以及远洋开发商均爆过雷,如今算是平安落地,两盘挨着里水老城区,生活还算方便,而且到对应学校接送也不远,不过周边整体面貌一般。
美的滨湖学府主打景观资源,楼下就是碧湖,步行800米可达里水嘉洲广场,生活配套比较便利,小高层楼栋密度低。

狮山博爱湖板块
如果以GDP来算,非狮山莫属,它是佛山GDP最高的镇,工业总产值和北滘在佛山属于遥遥领先。
2017年就成为全国首个GDP破千亿的镇,那时也是狮山楼市火爆的开始,当时狮山要做“广佛副中心”的呐喊震耳欲聋。

坊间各种传言南海区政府要搬去狮山了,28号线直通狮山,博爱湖也喊出了“下一个千灯湖”的口号......不过画的饼很多都难以兑现。
目前狮山博爱湖的新盘共5个,彼此定位也差异明显。

湖光里是狮山最顶的改善豪宅盘,在博爱湖南湖中心位置,不靠大马路,景观、环境资源相当优越,主打别墅+大平层,低密度,价格媲美桂城。

越秀目前仅剩少量现楼单位,小三房仅剩几套天底层,大面积选择稍多,相比湖光里,越秀定位当然更低,但价格更亲民,所见即所得。

致美家园以及美立方南苑同属一个开发商,前者位于博爱湖旁,越临湖面积越大,单价越贵,刚改四房13xxx起,望湖大平层毛坯能卖到2.8万。
后者不管是户型还是外立面都停留在10年前,因此销售非常惨淡,如今单价也是博爱湖片区最便宜。

罗村板块
从区位上,罗村临近禅桂,有全程无红绿灯的桂丹路和广州相连,能拉来外部购买力。

曾经佛山非限购区的扛把子,禅桂后花园。但现在这名号荡然无存,罗村的基础教育也一直挺紧张。
目前罗村仅有2个新盘在售。

滨江金茂悦如今小面积三房基本已经售罄,108㎡的四房低楼层大概110万左右。据说另外一块地,不建了,难受。
越秀阅湖台如今93㎡三房特价做到110万左右,虽然便宜,但硬伤也明显。不止项目靠近佛山机场,小户型还靠近禅西大道及广佛肇城际。

南海除开以上4镇街,其它镇街的房地产市场关注度太低,几乎没有任何规划故事可讲。
有的镇,估计佛山人半辈子都不会去一次。当地房地产市场,显得相当封闭。当然,顺德有些镇也如此。
但南海镇上制造业发达,购买力还是很强的,但外流到禅桂也多。
外区家庭买南海,有相当部分冲着“佛山教育看南海,南海教育看桂城”去的。其它3镇街除了少部分广州客,都得靠地缘购买力。
南海整体教育实力相对均匀也最强,至少在应付应试教育方面很出色,内卷程度亦如是。
从某种意义上来说,南海靠做强公立教育,吸走了佛山不少中产家庭,很多是年富力强的改善群体,但未来教育吸引力会减弱。
南海幅员辽阔,每个镇街配套、价格差异大,如果此刻你面临南海买房选筹困惑,那就咨询我们吧。
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